Visura e DOCFA vengono spesso confusi, ma servono a due cose diverse. Uno è un documento che si legge, l’altro è una procedura che aggiorna il Catasto.
La regola in una frase: la visura si legge, il DOCFA aggiorna.
Che cos’è la visura catastale
La visura è un documento che si consulta: riporta i dati con cui l’immobile è registrato al Catasto — intestatari, dati identificativi (foglio, particella, subalterno), categoria e rendita. Fotografa lo stato attuale in banca dati, ma non lo modifica.
Che cos’è il DOCFA
Il DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) è la procedura con cui un tecnico abilitato aggiorna i dati catastali: accatastamento di nuovi immobili, variazioni dopo lavori, frazionamenti o fusioni, cambio di destinazione d’uso, aggiornamento della planimetria e della rendita.
Quando serve l’una, quando l’altro
- Visura → per verificare i dati prima di un acquisto, per una pratica, per un mutuo o un controllo;
- DOCFA → dopo una ristrutturazione che cambia i vani, per un nuovo accatastamento, per un cambio di destinazione d’uso o per allineare il catasto allo stato reale.
Esempi pratici
- Hai ristrutturato e spostato le pareti → serve il DOCFA per aggiornare la planimetria;
- Stai per vendere → si parte dalla visura per controllare, e se la planimetria non è aggiornata serve un DOCFA;
- Successione → visura degli immobili, e DOCFA se occorre regolarizzare difformità.
Non sai se ti basta una visura o se serve aggiornare il catasto? Se hai un dubbio, contattaci: verifichiamo noi la situazione dell’immobile.
Studio Tecnico SDS — Geometri Severoni, Roma
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Risposta entro 24 ore.
DOCFA a Roma: quando serve
Dopo ristrutturazioni
- Hai spostato pareti interne (tramezzi) durante una CILA o SCIA
- Hai accorpato o frazionato unità immobiliari
- Hai modificato la distribuzione dei vani
- Hai cambiato la destinazione d’uso di un locale
Prima di vendere
- La planimetria catastale non corrisponde allo stato attuale
- L’immobile è stato modificato da precedenti proprietari senza DOCFA
- Il notaio richiede la conformità catastale per procedere al rogito
- La banca esige l’aggiornamento catastale per il mutuo
Variazione catastale dopo lavori
A Roma, dopo ogni intervento edilizio a Roma che modifichi la distribuzione interna, la superficie o la destinazione d’uso, l’aggiornamento catastale tramite DOCFA è obbligatorio entro 30 giorni dal termine dei lavori (art. 17 DPR 380/2001).
Planimetria catastale non conforme
Se la planimetria depositata in Catasto non corrisponde allo stato reale, l’immobile è formalmente difforme. Il DOCFA di riallineamento (detto anche “DOCFA di aggiornamento” o “DOCFA di sanatoria catastale”) è il rimedio.
Quali variazioni catastali possiamo fare
| Tipo intervento | Descrizione |
|---|---|
| Variazione planimetrica | Modifica della distribuzione interna dopo ristrutturazioni |
| Frazionamento | Divisione di un’unità in due o più unità distinte |
| Accorpamento | Fusione di due o più unità in una sola |
| Cambio destinazione d’uso | Da residenziale a commerciale, da ufficio a studio, ecc. |
| Nuova costruzione | DOCFA per immobili di nuova realizzazione |
| Ampliamento | Incremento di superficie o volume |
| Allineamento catastale | Correzione di planimetria errata/non conforme |
Cosa verifica lo Studio SDS prima di un DOCFA
- Stato reale dell’immobile — sopralluogo e rilievo delle consistenze
- Stato legittimo — pratiche edilizie preesistenti (CILA, SCIA, Permessi)
- Stato catastale attuale — visura e planimetria catastale corrente
- Identificazione difformità — ogni scostamento tra stato reale, catastale e legittimo
- Percorribilità — se serve anche una sanatoria edilizia parallela al DOCFA
Documenti necessari per il DOCFA
- Titolo di proprietà
- Planimetria catastale attuale
- Eventuali pratiche edilizie (CILA, SCIA) relative all’ultimo intervento
- Documento d’identità e codice fiscale del richiedente
Problemi frequenti
- Difformità edilizia + difformità catastale — se l’immobile ha anche un problema urbanistico, serve prima la sanatoria edilizia e poi il DOCFA
- Intestazione errata — l’immobile risulta intestato a una persona diversa (eredità non registrata). Serve successione prima del DOCFA
- Planimetria storica introvabile — per immobili vecchi, la planimetria catastale originale può essere difficile da reperire
FAQ — DOCFA e catasto
Che differenza c’è tra DOCFA e visura?
La visura è il documento che CERTIFICA la situazione catastale attuale. Il DOCFA è la PROCEDURA che aggiorna quella situazione. Prima documenti, dopo aggiorni.
Quanto costa una variazione catastale a Roma?
Contattaci per un preventivo gratuito. Indicativamente da 250 € per variazioni semplici.
Il DOCFA è obbligatorio dopo la CILA?
Sì, se l’intervento ha modificato la distribuzione interna. Va presentato entro 30 giorni dalla fine lavori.
Posso vendere senza DOCFA se la planimetria è vecchia?
Formalmente sì, ma il notaio potrebbe sollevare eccezioni. Nel 2026 molti notai richiedono la conformità catastale prima del rogito.
Quanto tempo è valido un DOCFA?
Non ha scadenza, ma se fai nuovi lavori che modificano l’immobile, serve un nuovo aggiornamento.