Conformità urbanistica e catastale a Roma — verifica completa dell'immobile
Perizia di conformità urbanistica, catastale ed energetica prima di acquistare, vendere o ristrutturare un immobile a Roma. A cura dei geometri dello Studio SDS.
Cos'è la conformità urbanistica e catastale di un immobile
Un immobile può essere conforme sotto tre aspetti distinti, e uno non garantisce l'altro:
- Conformità edilizia/urbanistica — l'immobile corrisponde a quanto autorizzato dal Comune (CILA, SCIA, Permessi a Costruire depositati)
- Conformità catastale — la planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato reale
- Conformità energetica — APE valido in relazione allo stato dell'immobile
Se anche solo uno di questi aspetti è difforme, l'immobile è formalmente irregolare, con conseguenze che vanno dai ritardi al rogito fino a sanzioni e impossibilità di vendere o affittare.
Quando serve una verifica di conformità
Prima di acquistare
Far verificare la conformità PRIMA del compromesso ti evita di ereditare problemi altrui. La differenza tra un immobile conforme e uno difforme può valere migliaia di euro in sanatorie.
Prima di vendere
Una verifica pre-vendita ti permette di correggere le difformità prima di trovare l'acquirente, evitare che il rogito salti all'ultimo momento, non perdere caparre o affari già conclusi e ottenere un prezzo di vendita reale, senza sconti per "problemi nascosti".
Prima di ristrutturare
Se stai per avviare una CILA o una SCIA, devi prima essere certo che lo stato attuale sia in regola. Altrimenti la nuova pratica si sommerà a difformità preesistenti.
In caso di successione
Gli immobili ereditati hanno spesso difformità accumulatesi negli anni. La verifica preventiva è essenziale prima di vendere o accettare l'eredità.
Cosa verifica lo Studio SDS
La nostra perizia di conformità (completa o per singolo aspetto) include:
Verifica edilizia:
- Ricostruzione dello stato legittimo (tutte le pratiche mai presentate)
- Confronto tra stato reale (sopralluogo) e stato legittimo
- Identificazione di ogni difformità: opere senza titolo, variazioni di prospetto, ampliamenti, cambi d'uso
Verifica catastale:
- Conformità della planimetria catastale allo stato reale
- Corretta intestazione catastale
- Eventuali variazioni non dichiarate (DOCFA mancanti)
Verifica energetica:
- APE valido e corrispondente allo stato dell'immobile
- Verifica di aggiornamenti obbligatori (impianti, infissi)
Documenti necessari
- Atto di proprietà o titolo di provenienza
- Visura catastale e planimetria catastale
- Pratiche edilizie preesistenti (se disponibili)
- Eventuali APE pregressi
- Documenti d'identità del richiedente
Se non hai i documenti, ci pensiamo noi a recuperarli.
Procedura
- Richiesta — ci contatti e inquadriamo l'esigenza (vendita, acquisto, ristrutturazione)
- Ricerca documentale — recuperiamo visure, planimetrie, pratiche edilizie dagli archivi
- Sopralluogo — rilievo e documentazione fotografica dello stato reale
- Confronto — incrociamo lo stato reale con stato legittimo e catastale
- Relazione di conformità — documento dettagliato con elenco di ogni difformità, classificazione per gravità (sanabile / non sanabile) e stima dei costi e dei tempi per la regolarizzazione
- Consulenza — ti spieghiamo i risultati e le opzioni percorribili
Tempi indicativi
- Verifica rapida (solo catastale): 2–3 giorni
- Verifica completa (edilizia + catastale): 7–15 giorni
- Ricerca pratiche storiche: 3–10 giorni aggiuntivi (se le pratiche non sono già disponibili)
Costi: preventivo personalizzato
Il costo dipende da:
- Completezza della verifica (solo catastale / completa)
- Numero di pratiche pregresse da recuperare
- Complessità dell'immobile (dimensioni, storia, vincoli)
- Eventuale necessità di elaborati grafici aggiuntivi
Richiedi un preventivo gratuito — valutiamo la situazione e ti proponiamo il percorso più adatto.
Problemi frequenti
- Difformità tra Catasto e Comune — la planimetria catastale è aggiornata ma in Comune c'è una pratica che l'immobile non è mai stato depositato (o viceversa)
- Immobile regolarizzato parzialmente — alcune opere hanno titolo, altre no. Situazione tipica degli immobili con più passaggi di proprietà
- Lavori "semplici" non depositati — cambio pavimento, spostamento tramezzo, porte interne: interventi che sembrano banali ma che creano difformità se non dichiarati
- Successione, difformità e vendita — il caso più complesso: erediti un immobile con difformità e vuoi venderlo. Serve successione + verifica + sanatoria + DOCFA. Gestiamo tutto.
Perché affidarsi allo Studio SDS
- Perizia completa e documentata — non una chiacchierata, ma un documento tecnico utilizzabile in sede di rogito, banca o tribunale
- Geometri esperti a Roma — conosciamo gli archivi, gli uffici e le prassi dei Municipi
- Risposte rapide — in 24 ore orientamento, in 7-15 giorni relazione completa
- Nessuna sorpresa — saprai esattamente cosa serve per regolarizzare, prima di acquistare, vendere o firmare qualsiasi cosa
Domande frequenti — Conformità urbanistica e catastale
Posso vendere un immobile non conforme?
Legalmente sì, ma l'acquirente potrebbe (e dovrebbe) chiedere una verifica. Se la difformità emerge al rogito, la vendita potrebbe saltare o richiedere una rinegoziazione.
La banca chiede la conformità per il mutuo?
Sempre più spesso sì. Molte banche richiedono una perizia di conformità prima di erogare il mutuo.
Che differenza c'è tra conformità catastale e urbanistica?
La conformità catastale riguarda la planimetria depositata in Catasto. Quella urbanistica riguarda le autorizzazioni del Comune. Devono essere entrambe conformi.
Quanto costa una verifica di conformità?
Contattaci per un preventivo gratuito — dipende dalla complessità dell'immobile.
La verifica di conformità è obbligatoria?
Non per legge, ma è caldamente consigliata prima di acquisti, vendite e ristrutturazioni. Il costo è irrisorio rispetto ai problemi che previene.
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